Bonjour Romain,
Nousn n’avons pas comme ambition de nous considérer comme des experts immobiliers … pas plus que des experts qualifiés pour vérifier la juste valeur d’un stock de produits technologiques ou de lingeries féminines … ou la solvabilité globale de tous les débiteurs de la société.
Le problème de la juste évaluation, il ne se pose pas que pour l’immobilier mais bien pour tous les postes du bilan de la société.
Et nous préférons faire de « l’à peu près juste » en étant conscients qu’il s’agit d’approximation que d’être « précisément dans l’erreur » en pensant faire de la valorisation « scientifique ».
Notez néanmoins que l’exemple de Détroit que vous citez nous semble erroné. En effet, sur la période, le taux d’inflation aux US a été de 2,89 % par an en moyenne. Ce qui signifie, toute chose restant égale, qu’un immeuble que nous valorisons aujourd’hui à 100 après application de la marge de sécurité, aurait coûté en dollars constant, avant marge de sécurité, 293 usd à son acquéreur en 1983. Notre marge de sécurité « nominale » de 20 % est en réalité de 66 % dans le cas qui nous occupe.
N’oubliez pas, quand vous tenez compte de la chute des prix de l’immobilier (ou d’un autre actif d’ailleurs) que, sur une courte ou une moyenne période, le cycle conjoncturel joue effectivement son rôle mais que sur une longue période, la dépréciation constante de la monnaie par rapport aux biens tangibles peut atténuer fortement ces effets. Dans notre mode de calcul, l’inflation constitue aussi une marge de sécurité qui nous semble appréciable, du moins, sur les vieux immeubles.
Nous sommes biend d’accord que notre approche n’est pas scientifique, juste statistique mais nous pensons aussi que la vérité des chiffres doublée d’un gros « bon sens paysan » peut nous éviter bien plus de déboires que d’autres approches plus subjectives et plus émotionnelles.